Корзина
42 отзыва
Контакты
спд "Дедов"
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+38067367-65-06
Андрей
УкраинаОдесская областьОдессаОдесская обл., Коминтерновский р-он
Карта

ЗАККазы в девелопменте

ЗАККазы в девелопменте

ЗАКАЗЧИК – АРХИТЕКТОР – КОНСУЛЬТАНТ – КЛИЕНТ классическая цепочка в девелопменте недвижимости и большей частью в продвинутом мире. Где стабильности и прогнозируемости побольше чем у нас. А как же у нас обстоят дела? Почему здесь, у нас возможны ошибк

«ЗАККазы в девелопменте»

 

ЗАКАЗЧИК – АРХИТЕКТОР – КОНСУЛЬТАНТ – КЛИЕНТ

классическая цепочка в девелопменте недвижимости и большей частью в продвинутом мире. Где стабильности и прогнозируемости побольше чем у нас. А как же у нас обстоят дела? Почему здесь, у нас возможны ошибки или ТАМ – у них тоже есть почва для ошибок. Кто их допускает и как с этим бороться?

     Имея не малый опыт в строительстве, как строитель, заказчик, девелопер, в управлении коммерческой и жилой недвижимостью, я решил написать эту статью.

     У меня в руках книга выпущенная издательством «BMG» при авторстве проектной групп ULI (Urban land institute). Эта отличная Книга даёт нам знания в стиле «Сase study», что очень ценно и те обстоятельства, существовавшие при реализации описанных девелоперских проектов, конечно, могут или уже смогли сложиться у нас.

      Мы рассмотрим несколько примеров анализа рынка недвижимости. Большой разницы в способах развития земельных участков Я не увидел. Кроме конечно, вызвавшего у меня чувство восторга «Проекта развития уличной торговли в районе Грэнби Стрит», находящейся в деловом центре (CBD-ЦДР) г. Норфолк. Судя по всему, улица хоть и находилась в центре, но имела вид отнюдь не процветающий. Городские власти, дай им Бог здоровья, были этим озабоченны, но денег больших не имели. Но они знали,  с чего начинается бизнес – с консультанта-аналитика. Ими был заказан анализ рынка уличной торговли и ресторанов, применительно к Грэнби Стрит.

    Грэнби Стрит находится в самом центре ЦДР, упирается в набережную Атлантического океана, в Чесапикском заливе с пришвартованным линкором «Висконсин» - героем «Бури в пустыне» и отличным генератором траффика. Улица является соседне-параллельной Монтичелло авеню, имеющей несколько больших и сильных «магнитов» таких как СуперМолл площадью 93000м. кв. и др.

Исследования включили в себя анализ, разбитых на три категории, потенциальных клиентов. Категории были:

1.     Жители района;

2.     Работающие в этом районе;

3.     Посетители района.

     Путём опросов и кабинетных исследований были определены траты посетителей, они оказались в диапазоне 20÷30 US$/чел. Учитывая среднегодовое посещение данного района в размере 2,856,000 чел, получили теоретический объём рынка продаж равный 71,400,000 US$. Применив реалистичный для того времени, страны и округа выторг, с единицы площади в 2690 US$/м.кв., получили 26,530м.кв. коммерческих площадей необходимых для обеспечения данного объёма рынка.

Следующим этапом проводилась работа над сбытовой стратегией, которая включала в себя, основные принципы, сформированные на основе:

1.     Местной тематики, такой как история, наследие, архитектура, достопримечательности;

2.     Психофизический и демографический портрет потенциального клиента;

3.     Анализ близлежащих предприятий;

4.     Выявление незахваченных ниш.

       Мы видим, что конечно начинали с легенды. Концепции будущих заведений ритейла и ресторации должна быть в гармонии с местом нахождения. Учитывать «дух» места. Конечно же, фактор социального портрета потенциального клиента был чрезвычайно широк и позволил сконцентрировать на короткой дистанции необычайное множество типов, концепций, размеров и меню! 

  фото lawman2jerri

100 метровая пешеходная доступность

      Суперрегионалный молл, выставочный комплекс, набережная и  другие «магниты» сгенерировали мощный, постоянный и разношерстный поток клиентов. Естественно среди этого разнопланового потока временных посетителей центра города было бы грешно не выделить сегмент постоянного клиента, тем более, что в СВD он значителен если не в % значении, то в абсолютных числах точно. Как говорит маркетинг: «В шесть раз дешевле удержать старого клиента, чем найти нового». Четвёртый принцип стратегии тесно связан со вторым. Потребности мощного сгенерированного пешеходного трафика даже существующим в его фарватере пяти стрит-рестораторам и 11-ти операторам фуд-корта в молле было удовлетворить не под силу. И действительно, что такое 16 или наверняка меньше концепций, интерьеров, меню на поток клиентов сотен, если не тысяч наций, народностей, темпераментов и вкусов.

     Чтобы отклонить уже устоявшийся маршрут траффика потенциальных клиентов: морской пассажирский терминал – комплекс военно-морской истории – Центр МкАртура - выставочные центры. Не мудрствуя лукаво было предложено организовывать серию тематических промо-акций. Например, «Вкус Города».

В результате были получены ответы на вопросы, которые волнуют владельца любого успешного бизнеса:

1. Кто мои клиенты;

2. Откуда они;

3. Зачем они сюда приехали;

4. Сколько их;

5. Динамка потока клиентов в течение года;

6. Частота их приездов;

7. Кто наилучший клиент;

8. Чем они здесь занимаются;

9. Сколько они тратят;

10. Сколько они могут потратить;

11. Максимальное количество обслуживающих площадей, при текущем и планируемом объёме клиентов.

    Исследования с ответами на все эти вопросы были опубликованы в региональных и центральных СМИ, что вызвало немедленную реакцию со стороны бизнеса ... За 6 месяцев:

1.          Крупный владелец недвижимости начал реконструкцию более 2000м.кв. для национального сетевого оператора;

2.          У 4-ёх объектов были отреставрированы фасады;

3.          Открыл магазин флорист;

4.          Открылись два высококлассных бистро на площади более 4600м.кв.;

5.          Три национальных сетевых оператора начали переговоры о своём присутствии здесь;

6.          Совет Центрального Норфолка (общественная организация) инициировал попытки пиара деловой активности в районе Грэнби Стрит.

     Через несколько лет только сама Грэнби Стрит включает 46 заведений общепита и два отеля и это на отрезке длиной в 750 метров!

   Перед нами яркий пример качественно выполненной работы городскими властями, в частности Департаментом развития Норфолка. Где при наличии живой идеи и ничтожно малой, относительно полученного результата, суммы денег был получен ошеломляющий эффект. Действия муниципалитета сродни снежному кому, который получил поддержку общественности и бизнеса.

       

facebook twitter

СПД "Дедов"

Предыдущие статьи